實地走訪海南樓市:成交顯著回暖 新島民跑步入市

  2019年04月08日 18:10
  來源:上海證券報

  在海南自貿區(港)建設滿一年之際,海南通過重啟“商轉公”貸款、盤活存量商品住宅用地、放寬引進人才的購房資格與信貸要求等“組合拳”,對樓市調控政策進行微調。

  近日,上證報記者奔赴海南實地調研時發現,售樓處人氣已較春節期間顯著回升,“新島民”的剛性需求正成為海南樓市回暖的主要推動者。

  記者采訪的多位地產商、房產中介人士預期,地產商推盤力度加大,剛需購房者開始出手,再疊加海南房地產政策微調的大背景,預期海南樓市成交會進一步回暖。

  但在“房住不炒”原則指導下,海南“限價”放開的可能性較低,海南房價大幅上漲的可能性不大。

  售樓現場:人氣回升

  記者在海口調研期間,恰逢碧桂園位于海口市美蘭區新埠島的樓盤濱海國際泊岸開放認購。記者在其售樓現場看到,即便當日下著雨,售樓中心及樣板房內依然人氣較旺。

  銷售人員告訴記者,此前一天來看房的人更多。

  3月30日,碧桂園濱海國際泊岸正式開盤。當日晚間,銷售人員發來短信稱,該批108套房源已全部售罄。

  在海口的另外一個在售樓盤——位于海口椰海大道與海榆中線交匯的恩祥新城,記者也看到,雖然當時是周一上午,而且該樓盤已賣至尾盤,但售樓處仍有6、7組購房人在咨詢。據記者觀察,當日上午至少有3位購房人交了訂金。

  記者隨機采訪了兩位購房者,發現他們都是海南島的“新島民”,即均是在2018年通過人才引進落戶海南的“新本地居民”。

  恩祥新城的銷售人員告訴記者,2018年4月22日海南省商品住宅實施全域限購后,島外居民買房通道基本被堵死,島內居民觀望,購房人大幅減少。

  但近兩個月售樓處的人氣突然回升,恩祥新城3月份新推的C組團6棟樓,到月底就已經賣得差不多了。“購房者以剛需為主,基本都是在本地工作、最近一年通過引進人才方式落戶到海南的新本地人。”

  在海南博鰲,記者看到,看房人數相對較少。不過,融創的銷售人員告訴記者,其在全國各地都設有售樓中心,購房人并非一定要到現場才能購買。事實上,其3月開盤的融創博鰲金灣半海洋房已經賣得只剩下低樓層部分戶型了。

  辦證大廳:排起長隊

  記者在海口市公安局秀英分局辦證中心、瓊山分局辦證中心了解到,年后來辦理、咨詢人才引進落戶的人明顯增加。

  3月24日上午8點,記者在海口瓊山分局辦證中心看到,門口排起了長龍,等待辦證中心開門拿號。

  而在4月4日下午15點57分,離下班還有1個小時,記者在秀英公安分局辦證中心看見仍有18個人在排隊等候辦理落戶。

  根據海南省當前執行的房地產政策,能在海南購買商品住房的,除了擁有海南戶口的本地居民,非本省戶籍居民家庭購買住房,需要提供至少一名家庭成員在海南省累計5年及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

  “辦理人才引進落戶,是獲得海南買房資格的最快途徑。”一位房地產中介人員告訴記者。

  為進一步引進各類人才,3月29日,海南省住房和城鄉建設廳、中共海南省委人才發展局聯合發布了《關于完善人才住房政策的補充通知》,從購房資格和信貸要求兩方面對原人才住房政策進行了完善,放寬了對引進人才的購房資格與信貸要求。

  根據《通知》,由省外整體遷入海南的企業總部或區域總部,自完成工商登記注冊之日起,其隨企業遷入海南的員工,購房政策享受本地居民同等待遇。

  另外,海南省還將給予人才購房信貸支持,未在海南落戶的引進人才在海南購買唯一住房,以及已在海南落戶的引進人才在海南購房,申請商業性個人住房的首付比例,均享受本省戶籍居民家庭同等待遇。

  海南省還鼓勵金融機構對引進人才發放商業性個人住房貸款的利率予以優惠,并鼓勵商業銀行向住房租賃企業提供低息貸款,降低人才租賃住房成本。

  “海南省在過去近一年的時間里,引進各類人才不到十萬人,離‘至2025年引進100萬各類人才’的目標還有很大的距離,此次人才住房政策的完善有望加快人才流入速度,或將增加海南樓市的吸引力。”有資深地產分析人士對記者表示。

  海南省委常委、副省長毛超峰在博鰲亞洲論壇2019年年會上曾透露,阿里巴巴、騰訊、京東、中國旅游集團、招商局集團等已在海南設立總部或區域性總部。

  地產商:“圍城”效應

  分析人士指出,海南樓市近期成交回暖,與開發商積極推盤回籠資金有關。

  據了解,海南省在實施全域限購的同時,還加強了對商品住宅備案的管理。其中,三亞實行限時網簽;海口則要求核算成本,重申備案價。

  “雖然政府沒有明文限價,但超過某個價格無法備案,一些開發商一開始覺得不劃算還捂盤,但冰封近一年后,一些資金實力較弱的開發商已經快撐不住了。”一位總部在華南的大型名牌地產商內部人士告訴記者。

  自2018年海南省發布全域限購政策后,海南省房地產開發投資及銷售大幅回落。海南省統計局數據顯示,2018年,海南省房地產開發投資同比下降16.5%;全省房屋銷售面積1432.25萬平方米,比上年下降37.5%;房屋銷售額2083.29億元,同比下降了23.2%。

  “大型地產商的海南地區銷售總監過去一年過得非常煎熬,因為明明前景看好,卻無法變現,甚至由于沒有業績,手下的銷售人員都跑光了。看到政府調控態度堅決,他們最近也準備加快推盤速度。”一位地產中介高層告訴記者。

  事實上,在堅持樓市調控不放松的同時,海南省政府方面也在想辦法盤活房地產市場。除了前述完善人才住房政策,海南省政府日前對不同情形的存量商品住宅用地提出四類處置措施——可以改變土地用途,可以進行土地置換,也可以選擇轉讓或政府依法有償收回,以期盤活存量商品住宅用地。


  此外,3月17日,海南省住房公積金管理局還發布《關于重啟個人商業性住房按揭貸款轉住房公積金貸款業務有關事項的通知》,重啟受理個人商業性住房按揭貸款轉住房公積金貸款業務。

  “政府微調樓市政策,地產商積極推盤,剛需購房者在經歷了前期觀望后也傾向于出手,預期海南樓市成交會進一步回暖。”多位地產商、房產中介人士在預期樂觀的同時也認為,在“房住不炒”原則指導下,海南“限價”放開的可能性較低,海南房價大幅上漲的可能性不大。

  在調研中,多位業內人士告訴記者,由于看好海南的發展前景,有很多大型地產商在想法設法進駐海南。

  佳兆業就是其中之一。2018年,佳兆業接連在海南三亞拿下三亞海昌夢幻海洋不夜城項目部分股權及三亞海棠灣南田項目100%股權。“海南樓市調控非常嚴厲,但就是在(調控)非常嚴厲的時候才能買到好東西。假如沒有那么嚴厲,想在海南特別是在三亞的海邊尋找一兩塊地投資是很難的,成本也會非常高。”佳兆業集團董事會主席兼執行董事郭英成表示。


責任編輯:蘇隱墨
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